• 在这个热门城市买房才是真的在当接盘侠

    2019-06-04 14:23:35

    一拨人在问听说迪拜房子最近几年涨了很多,还有没有搞头啊?另一拨人则是在问,听说迪拜房子在降价了,是不是可以去抄底啦? 看起来第二波人消息更灵通一点,思路更超前一点,

      一拨人在问听说迪拜房子最近几年涨了很多,还有没有搞头啊?另一拨人则是在问,听说迪拜房子在降价了,是不是可以去抄底啦?

      看起来第二波人消息更灵通一点,思路更超前一点,但其实都是一个字:赌。赌未来迪拜房子还会大涨,赌下一波接盘侠正在茁壮成长中。

      本着对朋友负责,对读者负责的态度,掘金小分队好好研究了一下迪拜的房地产市场。感觉收获颇丰。

      相比我们最近考察完的市场,迪拜的楼市完全就是海外投资的一部教科书级的案例。

      谈起迪拜,“壕”的概念自然不必说。这个真得是富得流油的城市,在网络中营造出的形象,满足了我们对奢华的一切想象。据说满大街都是超跑,连出租车都是玛莎拉蒂兰博基尼。

      迪拜对全球第一有着迷之追求。上一次我们发现在基建上喜欢争当第一的国家是菲律宾。不过迪拜在这方面的追求,实力碾压菲律宾。(戳《这个东南亚国家对“亚洲第一”有蜜汁追求,正成为热钱最新涌入地》)

      迪拜的富有,既不是前辈流血牺牲换回来的,也不是靠烧换回来的,就是一夜暴富。

      上世纪60年代迪拜发现了石油,当时探明储量约40亿桶,在那个年代相当于每人拥有150万美元的储油量。从此沙漠劳苦人民一夜暴富的故事从这里诞生。

      现在,迪拜拥有全球最大的购物中心DubaiMall,还有全球第一座七星级酒店帆船酒店,世界第一高楼哈利法塔,以及全球最大的人工岛朱美拉棕榈岛,和最长的自动化无人驾驶地铁线路。

      有钱就不遗余力搞基建,没钱就借钱搞基建。就连第一高楼哈利法塔,在2008年金融危机时一度停工,本来是想叫“迪拜塔”的,后来为了不让工程烂尾,牺牲了命名权找阿布扎比资助,才完成了这座八百多米的第一高楼。

      1993年,迪拜共有各类住宅10.54万套,到2000年,这个数字是14.54万套。不过到了2008年,迪拜的住宅数量就上升到了29万套。8年时间翻了一倍。2018年,这个数字高达62.14万套。

      和中国一样,迪拜的房地产历史并不长。直到1997年,迪拜第一家房地产开发商伊玛尔Emarr才成立,不过只针对阿联酋国民。

      真正为迪拜打开造富大门的,是2002年颁布的新的《房地产法》,允许非阿联酋国民在迪拜规定的区域购买房产。

      摩根士丹利分析师曾分析说,2004年全球五分之一的塔吊都集中在了迪拜,参与当地的房产和基建。

      迪拜是一座由10%的富人与90%的穷人组成的城市。如果你了解迪拜的本地人有多少,就知道这个说法毫不夸张。

      迪拜当地人的比例不到10%,剩下的大部分外国人是来自印度、巴基斯坦的劳工。所以,又有十个外国人养一个迪拜人的说法。

      作为阿联酋人口最多的城市,迪拜目前人口324.3万人,比江苏无锡城区的人口还少,本地人口不到30万人。但2018年迪拜已有的各类住宅总套数,是62万套。

      迪拜当地居民可以享受分配住房、工作的福利,享受免费教育、医疗和一系列社会福利。即便是家里没矿的本地人,靠着给外国人做担保,每年可以获得一笔不小的收入,妥妥的“睡后收入”。在这样的环境下生活的迪拜人,要么家里有大把的土地建别墅,要么压根儿就不用为买房子发愁。

      而在迪拜工作的印度和巴基斯坦籍劳工,每个月工资不到5000人民币,还要省下三分之二的钱寄回家,这是一群既无购买力也无常住需求的人口。

      如果用谷歌地图中打开迪拜的实景地图,结果会让你大吃一惊。这座建在沙漠中的城市,只有三分之一的土地上建有房子,其他地方是大片大片的黄沙地。

      随着油价的下跌,外国投资者对迪拜经济信心下滑并撤出迪拜楼市,迪拜的房价从2015年的峰值一路下跌。如果你在2015年前后入手了迪拜一套处于市场平均水平的公寓,三年时间已经从389万跌到327万,折价60万人民币。

      (从2015年到现在,迪拜公寓价格跌了16%,房价中位数约327万人民币)

      掘金小分队在为大家探索新市场的时候,都会重点考察接盘的问题。没有设置好退出机制的房产投资,并不算一个完整的海外投资过程。

      最近小分队刚刚从菲律宾的马尼拉考察回来,迪拜和马尼拉这两个都喜欢争做第一的城市,在房地产的问题上,很明显马尼拉要务实多了。

      虽然外国人在这两个城市都不能买别墅,但迪拜并没有限制外国人的购买份额,而马尼拉则设定了最高40%的外国人购买份额,有些中高端项目甚至连外国人的国别比例都要限制,尽可能保证社区的多样性。只要是知名开发商的中高端项目,马尼拉的当地家庭更是蜂拥抢购。

      仅在2018年前三个季度,中国投资者在迪拜楼市里就投资了17亿迪拉姆(约31亿人民币),迪拜土地局的报告显示,去年中国买家已经成为迪拜房产市场中排名第6的投资客,而在2017年中国买家还只排到了第15名。

      海外投资另外两个避不开的问题,就是宗教和是否排华。此前掘金小分队无论去哪个市场考察,总会有读者留言,“我看你是忘了XXX排华的历史了吧”,“我看你是不知道XXX有多少穆斯林吧”。

      可是过去两年扫货迪拜房产的中国人,怎么忘了这是一个穆斯林城市?不过相比其他穆斯林国家,迪拜的世俗化程度已经非常高,这或许给了中国投资者毫不顾忌地冲进迪拜楼市的勇气。

      至于排华的问题,勤劳又机智的中国人,早些年出海淘金时都遭到过或多或少的排挤,最终依靠财富积累而立足于当地。除了美加澳这类发达国家外,东南亚和非洲也是中国人出海打拼的主要目的地。印尼、柬埔寨越南、老挝、缅甸、菲律宾、泰国马来西亚……近百年来未发生过大规模排华事件的,菲律宾、泰国算是其中两个。

      仅去年一年,迪拜房价就下跌超过10%。而2018年,也恰好是迪拜住房数量增长最多的一年。

      4月13日,北京,智谷趋势总监张明义,用双脚丈量东南亚后的考察分享,与您来一场思维碰撞。欢迎长按识别海报二维名

      本文首发于微信公众号:海外掘金。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。(责任编辑: HN666)

      3分43秒!易会满亮相新闻联播,给A股吃定心丸!着重提及资本市场韧性在增强,看十大重点表述